啥样儿二手房税收更优惠长春地税帮你算算

2016年04月21日 11:05
来源：新文化报

“过户都要交什么税？”“帮我算算这个缴多少税？”最近，长春市地税局个人住房交易办税服务大厅每天都会接到大量“问税”的电话，有的咨询税率多少，有的咨询营改增后缴税有啥变化，有的让帮忙算算账……咨询热点核心是，咋买房能最大限度享受税收优惠？咋卖房最省税？

买首套房看准面积、年限再下手

“再等这房子就被别人买走了！”“税钱没多少，先签合同定下再说！”春暖花开，房市回暖价格看涨，当你终于下定决心退掉出租屋、买套房子，对缴税事宜一无所知时就交下大额定金，极有可能买房买得窝一肚子火。

个人二手住房过户时，在办税窗口因为“税钱”干仗和傻眼儿的大有人在。住房交易税新政来了，用好税收优惠政策，瞧瞧哪种房最省税，合理规划好购房款，再下手买房会更从容。

个人二手住房交易缴税主要涉及营业税及附加、契税、个人所得税，谋划省税有规可循——瞅准年限、面积、套数即可轻松掌握。

大多数人成家置业，买首套房时“税”感最弱，对咋缴税也最困惑，就以首套房为例，遵循买房一般先定户型面积的规律，看看购买90平方米及以下、90平方米以上的房子，产权分别属于不足2年、超2年不足5年、5年以上三种情况，享受税收优惠力度都多大。

【算账一：90平方米以下】

57万买房产权过2年比2年内省税3.2万过5年省税3.8万

小王想买一套85平方米的两居室，作为家庭首套住房使用，价格57万元，那什么样的房子最省税呢？

分析：购买90平方米及以下首套房，契税税率为1%，买方的契税和少量印花税属固定不变的必须支出，房子产权年限就成了能否享受到税收优惠的关键。

第一种：产权不足2年，卖方还要缴纳营业税及附加、个人所得税。

1.买方应缴纳契税、印花税：

契税＝570000×1%＝5700元印花税＝5元合计：5705元。

2. 卖方应缴纳个人所得税、营业税及附加：

个人所得税＝570000×1%＝5700元

营业税及附加＝570000×5.6%＝31920元

合计：37620元。

双方缴税总计：43325元。

第二种：产权超2年不满5年，则卖方不需要缴纳营业税及附加，但要缴纳个人所得税。

1.买方应缴纳契税、印花税税额同上，合计为5705元。

2.卖方应缴纳个人所得税：

个人所得税＝570000×1%＝5700元

合计：5700元。

双方缴税总计：11405元。

第三种：产权超5年，则卖方不需要缴纳税费。

1.买方应缴纳契税、印花税税额同上，合计为5705元。

2.卖方无税。

双方缴税总计：5705元。

可见，房屋产权不足2年、超2年不足5年、5年以上的房子，买卖双方合计缴税分别为43325元、11405元、5705元，户型、装修等条件差不多的情况下，如果小王与卖家约定承担全部税费，购买产权5年以上的房子，比产权不足2年的少花37620元，购买产权超2年不足5年的房子，也比产权不足2年的少花31920元之多。

【算账二：90平方米以上】

90万买房产权过2年比2年内省税5万过5年省税近6万

小顾想“一步到位”买套145平方米的三室住房，作为未来一家四口的首套住房，价格90万元，那什么样的房子最省税呢？

分析：购买90平方米以上首套房契税税率为1.5%，买方的契税和少量印花税属固定不变的必须支出，房子产权年限仍是能否享受到税收优惠的关键。

第一种：产权不足2年，卖方需要缴纳营业税及附加、个人所得税。

1.买方应缴纳契税、印花税：

契税＝900000×1.5%＝13500元；印花税＝5元；合计：13505元。

2.卖方应缴纳个人所得税、营业税及附加：

个人所得税＝900000×1%＝9000元；营业税及附加＝900000×5.6%＝50400元；合计：59400元。

双方缴税总计：72905元。

第二种：产权超2年不满5年，则卖方不需要缴纳营业税及附加，但要缴纳个人所得税。

1.买方应缴纳契税、印花税税额同上，合计为13505元。

2.卖方应缴纳个人所得税：

个人所得税＝900000×1%＝9000元；合计：9000元。

双方缴税总计：22505元。

第三种：产权超5年，则卖方不需要缴纳税费。

1.买方应缴纳契税、印花税税额同上，合计为13505元。

2.卖方无税。

双方缴税总计：13505元。

可见，房屋产权不足2年、超2年不足5年、5年以上的房子，买卖双方合计缴税分别为72905元、22505元、13505元，户型、装修等条件差不多的情况下，如果小顾与卖家也约定承担全部税费，购买产权超5年的房子，比产权不足2年的少花59400元之多，购买产权超2年不足5年的房子，也比产权不足2年的少花50400元之多。

从上可以看出，面积尤其是产权年限对住房交易税影响之大，住房产权不足2年的交易税负一直未下调，比2年以上的明显高出一大截。如果买房前未了解好以上这些情况，房源产权年限没选好，缴税协议又没签好，可能大大影响到购房规划。

要买房，充分享受税收优惠，下面这张“综合税负表”请收好，随时随地看房算税，算明白税，买舒心房。

大户型缴税优惠幅度更大

今年2月22日，国家实施个人二手住房交易税新政以后，144平方米，不再是购房时的那道槛，大户型的税收优惠力度立显。

2005年以来，144平方米一直是住房买卖面积的关键节点，超过了就属于“非普通住房”，要交的契税和营业税及附加会高出一大截。就契税而言，不论购房是首套、二套还是三套，都按全价3%缴税；就营业税及附加而言，政策几经调整，或是按交易全额的5.6%征税，或是按买卖差额的5.6%征税。近十年来，平均两年一调整的住房交易税政策，一直未动“90平方米~144平方米”这一档，此次新政去掉了这一档，90平方米以上的房子不再区分“普通住房”和“非普通住房”，144平方米以上的大户型契税大幅下降，首套房由3%下降到1.5%，二套房则下降到2%，营业税及附加满2年就全免。

长春市地税局驻大经路房地产交易中心办税服务厅工作人员介绍，新政前144平方米以上的大户型住房交易得很少，新政后可享税收优惠力度很大，大户型交易量明显增长。“比如一套2007年花60万元购买的180平方米住房，今年以150万元卖出，以前不论购买产权年限达到几年，至少按买卖差价5.6%缴纳营业税及附加，即(1500000－600000) ×5.6%＝50400元。现在，只要产权满两年即免征营业税，一下子节省5万多，如果买的是首套房，契税税率也从3%骤降到1.5%，一下子节省2.25万元，两项合计比新政前节省7.29万元。”

营改增后办税流程、场所不变

5月1日，实施“营改增”后，个人二手住房交易营业税将改为增值税，税负是升是降备受关注。

日前国家税务总局发布规定，个人将购买不足2年的住房对外销售时，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年及以上的住房对外销售时，免征增值税。

个人二手住房交易增值税政策几乎平移现行二手住房交易营业税政策，这意味着，住房产权年限决定了住房交易税负走向。

如果产权不足2年，虽然营业税和增值税均按照5%纳税，但因为计算方法的不同，实际税负将从5%降低到4.76%，即100万元的房子将节省税款2400元，税负略有下降；如果产权超过2年，不需要缴纳增值税，整体税负保持不变。所以，担心“营改增”后买卖住房税负大涨的人，不必恐慌着急过户了。

此外，特别提醒的是，“营改增”后，地税部门将继续受理个人二手住房交易环节的增值税缴纳业务，办税流程、场所等均保持不变。

长春市个人住房交易办税服务厅地址

1.驻长春市房地局产权交易中心大经路办税服务厅

地址：

长春市南关区大经路1130号

咨询电话：0431-88730978

2.驻长春市房地局产权交易中心景阳大路办税服务厅