聚力多元共治
破解物业纠纷
为深入推进物业纠纷源头治理，着力提升物业服务纠纷案件息诉服判水平，10月14日上午，吉林省高级人民法院民四庭庭长谷娟一行赴长春净月高新技术产业开发区人民法院开展专题调研，并召开“聚力多元共治 破解物业纠纷”主题座谈会。长春市中级人民法院民四庭庭长管莉，净月区住房保障和房屋管理局副局长矫健，德容街道办事处、德馨街道办事处、永兴街道办事处工作人员参加座谈。净月法院分党组书记、院长梁伟，分党组成员、副院长刘阳，立案庭庭长亢蕾及相关部门干警陪同调研。
座谈会上，净月法院首先汇报了近三年来物业服务合同纠纷案件审理情况。2024年至2026年，净月法院物业纠纷案件呈现“案件总量高位运行、批量起诉特征明显、结案方式以调解和撤诉为主、上诉率波动较大”等特点。净月法院积极探索“点、面、疏、导”物业纠纷化解法，通过“调解一件、解决一片”推动批量案件实质化解，取得了一定成效。
净月区住房保障和房屋管理局副局长矫健介绍了辖区物业管理基本情况及“区政合一”改革过渡期物业管理工作衔接情况。各街道办事处代表结合基层实际，反映了当前物业纠纷化解中存在的突出困难：一是大型居住社区集中，部分小区因分期开发、入住率不足，业主委员会成立难、更换物业公司程序推进难；二是物业服务不到位与业主拒缴物业费形成恶性循环，部分小区设施维护缺失、公共收益不透明；三是诉调对接机制有待深化，街道社区调解力量有限，批量案件化解压力大。
长春中院民四庭庭长管莉结合二审审判实践，分析了物业纠纷案件上诉原因及裁判尺度统一问题。吉林高院民四庭庭长谷娟认真听取各方发言，并就物业纠纷诉源治理、多元解纷机制建设、裁判规则统一等问题与参会人员深入交流。
各方经过研讨后认为，物业纠纷表面是物业费催收，实质是物业服务质量与业主缴费意愿之间的长期矛盾，必须坚持“抓前端、治未病”，推动纠纷从“末端裁判”向“前端治理”转变。下一步，净月法院将重点做好以下工作：
一是强化前端治理，推动物业纠纷源头化解。
积极应对“区政合一”改革过渡期物业管理职能衔接挑战，与住建部门、街道（社区）建立常态化联动机制，在大型社区试点“物业纠纷源头治理示范点”，依托网格化管理优势定期排查矛盾隐患。
二是深化诉调对接，提升前端化解实效。
充实物业纠纷调解力量，吸纳住建部门退休人员、社区网格员、物业行业专家进入特邀调解员队伍，推广“示范判决+批量调解”机制，引导物业公司在起诉前先行协商调解。
三是破解业主委员会成立难题，畅通物业更换渠道。
探索分期开发小区业主大会成立的特殊规则，发挥社区党组织引领作用，对物业服务严重不到位的小区推动应急物业托管。
四是统一裁判尺度，提升案件质效。
加强二审对一审的指导，发布物业纠纷典型案例或裁判指引，对批量案件实行集中送达、集中排期、集中审理，规范“达成调解协议且不申请出具法律文书”案件管理。
五是推动物业公司规范经营，减少纠纷发生。
联合住建、市场监管部门推动物业公司公开服务标准和收费明细，加强前期物业收费监管，引导物业公司加强内部管理、提高证据准备能力。
此次调研座谈进一步凝聚了法院、住建部门、街道（社区）、物业行业等多方合力，为净月区物业纠纷多元共治明确了方向。净月法院将以此次座谈为契机，坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，努力实现物业纠纷收案量逐步下降、调解实效增强、裁判尺度统一、物业公司与业主关系改善的工作目标，为辖区社会和谐稳定提供有力司法保障。
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